マンションの外壁の種類5選！特徴や費用・大規模修繕の時期を解説

所有されているマンションの資産価値を維持し、長期にわたって入居率を保つためには、外壁の定期的なメンテナンスが欠かせません。しかし、「うちのマンションの外壁の種類は何だろう？」「素材ごとに外壁塗装や大規模修繕のタイミングはどう違うの？」と疑問を抱えるオーナー様や管理会社様も多いのではないでしょうか。

マンションの外壁の種類は大きく分けて5種類あり、それぞれ耐久性や防水性、リフォームにかかる施工費用などが異なります。外観の美しさだけでなく、将来的な修繕コストを見据えた機能性への理解が重要です。

この記事では、主要な5種類の外壁素材について、メリット・デメリット、メンテナンス周期、注意すべき劣化のサインを詳しく解説します。適切な補修方法を知り、ぜひ今後の維持管理計画の参考にしてください。

マンションの外壁には5つの種類がある

マンションの外壁には、大きく分けて以下の5種類があります。

タイル：耐久性・対候性に優れ、劣化しにくい素材
ALC：軽量で、耐震性・耐久性・耐火性・断熱性・遮音性に優れた素材
モルタル：自由度の高いデザイン性の素材
窯業系サイディング：初期費用が安く、デザインの種類が豊富な外壁素材
コンクリート打ちっぱなし：モダンでシンプルなデザイン性の高い素材

これら5種類の外壁は、機能面やデザイン性、メンテナンス周期、発生しやすい修繕作業などがそれぞれ異なっています。それでは、それぞれの外壁の特徴を詳しく見ていきましょう。

マンションの外壁の種類① タイル

タイルは、高級感や重厚感のあるデザイン性と、耐久性・対候性といった機能面を兼ね備えた材質です。

石や土など自然由来の素材から作られており、紫外線に強く耐久性が高いのが特徴。一般的にはクリア塗装することで美観を維持しながら、紫外線によるタイルへのダメージ防止を強化します。また、耐候性が高いのもタイルの特徴です。色落ちや劣化が少なく汚れがつきにくいという特性があるほか、コンクリート内部の鉄筋を雨風によるサビから防止する効果があります。

初期費用について、タイルは他の外壁素材と比較すると値が張りますが、丈夫で劣化しにくいため、他の外壁材と比べて、その後のメンテナンス費用を抑えることができます。

タイルは「メンテナンス不要」ともいわれることがあるほど、丈夫で耐久性に優れた素材ではありますが、全く劣化しないわけではないため、10年に1度を目安にタイルの点検やメンテナンスを行うようにしましょう。

もし下地のモルタルや目地のコーキングが劣化していた場合、タイルの浮きや割れ、はがれが生じることがあります。放置してしまうとタイルの剥落・落下が発生し、歩行者にケガをさせてしまうなどの重大な事故に繋がりかねません。モルタルやコーキングの劣化を発見した場合は、メンテナンス周期を迎える前でも点検と修繕を行いましょう。

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マンションの外壁の種類② ALC

ALC（Autoclaved Lightweight Concrete）は軽量気泡コンクリートのことで、軽量で機能性に優れた材質です。マンションの外壁材として最も一般的な素材です。

ALCは、セメントや生石灰などを主原料に発泡剤などを加えて気泡を発生・硬化させてできた素材。通常のコンクリートの約4分の1程度の重さで、水に浮くほど軽量です。その軽さから、マンションの建物本体にかかる負担が少ないため、一般的なマンションの外壁に使用される窯業系サイディングと比べて耐震性が高いといわれています。

また、軽量でありながら耐久性に優れており、経年によるパネルの反りが生じにくいという特徴も。耐火性が高く、万が一近隣で火災が発生しても飛び火しにくいのも安心です。そして、エネルギー効率に優れており、断熱性や保温性も高くなっているほか、遮音性が高いのも特徴です。

一方で、ALCパネル自体には防水機能がないため、吸水しやすいという懸念点も。防水力を高めるには塗装を行う必要があります。

また、ALCの外壁はALCパネルを1枚ずつ繋ぎ合わせて施工されているため、コーキング材が必須です。コーキングが劣化すると、雨水が侵入しやすくなるため、5年から10年に1度を目安に点検やメンテナンスを行うようにしましょう。

ただし、コーキングにひび割れが生じている、ALCパネルにひび割れや浮きなどが生じている、雨漏りしているなどの事態が発生した場合は、メンテナンス周期を迎える前でも点検と修繕が必要です。

マンションの外壁の種類③ モルタル

モルタルは、セメントと砂に水を混ぜて練り、硬化させた材質です。自由度の高いデザイン性と、耐久性・不燃性といった機能面を兼ね備えています。

モルタル外壁の一番の特性は多種多様なデザイン。サイディングのような継ぎ目がなく、職人の手作業によって仕上げられるため、コテやローラーなどで好みの模様をつけるなど、自由度の高いデザインを施すことができます。

機能面については、モルタルは継ぎ目がないため、コーキングや釘などの劣化の心配がなく、耐久性が高いというメリットがあります。また、モルタルの原料となる素材は不燃性であるため、防火性に優れており、万が一火事が発生した際に延焼しにくいのも安心です。

一方、モルタル外壁のデメリットは、ひび割れが生じやすい点。継ぎ目がない分、気温や湿度、地震などの外的要因の影響を受け、目視でもわかるほどのクラックが発生しやすくなっています。また、モルタルは素材自体の防水性が著しく低いため、小さなひび割れからでも雨水が浸透し、内部の構造を腐食させるおそれがあります。定期的な塗装リフォームによる防水面の補修が不可欠です。

モルタル外壁の点検やメンテナンスの目安は10年に1度ではありますが、塗料の剥がれやひび割れを発見した場合は、メンテナンス周期を迎える前でも点検と修繕を行うようにしましょう。

マンションの外壁の種類④ 窯業系サイディング

窯業系サイディングは、建物の外壁に貼るパネル状の板材です。耐火性が高く、デザインの種類が豊富で、初期コストが比較的安い材質です。

窯業系サイディングは、国から不燃材料や準不燃材料として認定されるほど、耐火性に優れているのが特徴。万が一近隣で火災が発生しても、飛び火の被害を最小限にとどめることができるでしょう。また、汚れが付きにくく清掃が簡単で、長期間美観を保つことができるというメリットもあります。

外壁材の中でデザインやカラーが最も豊富で、木目調やタイル調、レンガ調、石積み調など、さまざまなラインナップから選ぶことができます。

一方で、窯業系サイディングは外壁の浮きやひび割れが起こりやすいというデメリットも。また、パネルとパネルを繋ぐコーキングや釘が劣化してしまうと、継ぎ目から水が浸入し、雨漏りを起こしてしまう危険性があります。点検やメンテナンスの目安は7年から10年に1度といわれていますが、これらの不具合を見つけた場合は早期に修繕するようにしましょう。

窯業系サイディングは他の外壁材と比べて素材自体が安く、初期費用が比較的安価です。しかしその一方で、定期的な外壁塗装による防水補修や、コーキングの打ち替えといったメンテナンスや修繕が必要となり、長期的なランニングコストの総額が増加しやすい点に注意が必要です。

マンションの外壁の種類⑤ コンクリート打ちっぱなし

コンクリート打ちっぱなしとは、外壁材で覆わず、コンクリートがむき出しになっている状態をいいます。
防火性・耐震性・防音性といった機能面と、他の外壁材とは一線を画すデザイン性の高さを兼ね備えた材質です。

コンクリートは防火性が高く、万が一近隣で火災が発生しても飛び火しにくいといわれています。また、コンクリート打ちっぱなしのマンションの構造は、引っ張りに強い鉄筋と圧縮に強いコンクリートが組み合わさっているため、耐震性に優れています。さらにコンクリートは重みと厚みがあるため、防音性が高いというメリットも。

何よりコンクリート打ちっぱなしの外壁は、デザイン性の高さが魅力です。コンクリートの無機質かつスタイリッシュな雰囲気に惹かれる方も多いでしょう。

このようにコンクリート打ちっぱなしの外壁は見た目がおしゃれな一方で、汚れが目立ちやすいというデメリットがあります。対策として、6、7年に1度を目安にクリア塗装を行うようにしましょう。また、黒ずみやコケ、カビなどが目立つ場合は、外壁洗浄が必要です。そして、ひび割れにも要注意。発見した場合は、早期に修繕を行うようにしましょう。

マンションの外壁を選ぶ3つのポイント

ここまではマンションの外壁の5つの種類について詳しく見てきました。最後に、マンションの外壁を選ぶ際のポイントを3つご紹介します。これらのポイントを参考に、マンションの外壁素材をご検討ください。

①性能

マンションの外壁を選ぶ際には、耐火性・耐久性・耐震性・断熱性・防音性など、性能を比較することが重要です。外壁の性能が低い場合、後から外壁の補強工事を行うことも可能ですが、時間と追加コストがかかってしまいます。

②費用

マンションの外壁にかかる費用には、施工時の初期費用と、点検やメンテナンスにかかるランニングコストの2つがあります。

初期費用について、外壁材の価格は素材の種類によって非常に大きく異なるため、事前にしっかり見積もりを取り、予算と照らし合わせる必要があります。しかし、マンションの外壁にかかる費用は、初期費用だけでなく、ランニングコストがどれほどかかるのか、必ず合わせて考慮しなければなりません。

たとえば、窯業系サイディングを選べば、初期費用を抑えることができるでしょう。一方で、劣化が進行したときは張り替えが必要になるなど、他の外壁材よりもランニングコストがかかってしまう可能性もあります。

このように、マンションの外壁を選択する際には、初期費用とランニングコストの両方を算出し、比較検討することが重要です。

③デザイン性

マンションの外観は、物件探しをしている方にとって、住みたいかどうかを判断する要素の1つとなりえます。外壁のデザインや色は、マンションの住民の満足度の向上や、入居希望者をひきつける要因となるため、しっかり選ぶようにしましょう。

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マンションの外壁塗装なら白鳳にご相談を！

今回はマンションの外壁の種類について解説しました。

私たち株式会社 白鳳は6,000件以上の大規模修繕に携わってきた実績を持ち、設計から施工まで一貫対応が可能な大規模修繕専門企業です。外壁補修やリフォーム、建材の張り替えの他にも、床や内装, タンク、配管、建具などの塗装も得意としています。

また、ドローンによる空撮や目視での事前調査、工事内容を見える化した詳細なお見積もりの作成、ISO 9001に準拠した施工管理の徹底、出来上がりが見えるシミュレーションシステム（※シミュレーションシステムの運用）、向こう10年間の定期的な点検など、安心してお任せいただける体制を整えております。

ご相談は無料となっておりますので、大規模修繕・外壁塗装でお悩みのオーナー様、管理会社様、施設担当者様はぜひ一度お気軽にお問い合わせください。