大規模修繕の適切な周期とは？12年周期の理由と延長する方法を解説

マンションやビルなどの建物を適切に管理し、居住者の安全性や資産価値を長期的に維持するために欠かせないのが大規模修繕工事です。しかし、「一体どのくらいの周期で工事を行えば良いのか」「修繕積立金のバランスを考えると最適なタイミングが分からない」と頭を悩ませてしまうオーナー様や管理会社様、施設担当者様は少なくありません。

一般的には12年周期が目安と言われますが、建物の立地や劣化状況によってベストな時期は異なります。そこで今回の記事では、避けては通れない大規模修繕の周期の目安やその理由について、費用や工事の流れといった実務に即した周辺知識を交えながら専門企業の視点で分かりやすく解説していきます。

大規模修繕を行う周期の目安は？

建物を定期的に修繕し、安全性や住環境を改善する大規模修繕工事の周期は、一般的に12年が目安だとされています。

国土交通省の「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」のデータを見てみても、約7割以上が12年から15年に１度の周期で大規模修繕を実施しているというデータが出ていることから、約12年程度を目安に、マンションなどの建物の構造や工法、設備内容、立地条件、劣化具合などを把握した上で個別に適切な周期を検討する必要があります。

実際に、12年という周期は多くの建物で修繕周期のベースとして採用されていますが、これは一律に強制されるものではありません。日頃から適切な小修繕やメンテナンスが行われているか、あるいは塩害を受けやすい沿岸部などの過酷な立地環境にあるかによって、劣化の進行速度は大きく変わります。そのため、一律の数字に囚われすぎず、定期的な建物診断を通じて建物の「健康状態」を正しく把握し、修繕積立金の予算計画と照らし合わせながら、最適な実施タイミングを見極めることが実務上とても重要になります。

なぜ大規模修繕は12年周期を目安とするのか

では、なぜ大規模修繕工事は、12年周期が目安となっているのでしょうか？
それには、以下のような理由があります。

12年周期の理由①：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」の影響

大規模修繕が12年周期を目安としている理由の一つに、国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」による影響があります。

一般的に、マンションにおける大規模修繕工事は「長期修繕計画」を立ててから進行されます。「長期修繕計画」とは、マンションの管理組合の主導で作成される長期的な修繕計画で、主に、建物の劣化や損傷などの修繕を行う頻度や、どの程度の修繕を行うかを明確にするために作成されるものです。

この長期修繕計画の基本的な考え方を示すために発表されたのが、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」です。このガイドラインには、長期修繕計画の基本的な作成方法、毎月の修繕積立金の決め方、長期修繕計画の標準フォーマットおよび作成法などが記載されています。

実は、この「長期修繕計画作成ガイドライン」の中で、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度だとされているのです。

「長期修繕計画作成ガイドライン」が発表された平成20年以降、このガイドラインを参照して修繕計画を作成する会社が多くなったことで、大規模修繕は12年周期で行うというのが一般的な目安となった理由の一つとなっています。

このガイドラインは、日本の多くのマンションやビルが健全な維持管理を行うための強力な指標となりました。管理組合やオーナー様が資金計画を立てる際の標準的な物差しとなったため、新築時の修繕計画もこの12年周期をベースに組み立てられることが定着したのです。

12年周期の理由②：全面打診調査の実地時期と重なるから

大規模修繕が12年周期を目安としている理由には、全面打診調査の実地時期と重なるからというものもあります。

平成20年4月の建築基準法改正によって、定期報告制度の調査や検査基準が厳格化され、築10年以上で外壁がタイル貼りのマンションは3年以内に外壁の「全面打診調査」を実施することが義務付けられました。

「全面打診調査」とは、タイルを叩いて外壁タイルと下地の間の隙間がないかを見つける調査のこと。

外壁タイルは専用の接着剤で貼り付けられるため、経年変化によって接着剤が劣化すると、タイルの間に「浮き」と呼ばれる隙間が生じます。すぐにタイルがはがれることはありませんが、劣化が進んだ外壁タイルが落下すると、人に損害を与える大事故になりかねません。そのような重大な事故を防止するため、築10年を経過したタイル貼のマンションでは3年以内に全面打診調査が義務付けられるようになったのです。

この外壁の全面打診調査を行うには、足場を設置する必要があるのですが、足場を設置すると多くの費用がかかるため、同様に足場を用いる大規模修繕工事を同じ時期に実施することで費用を抑えようという考え方が一般的になっています。

仮に、全面打診調査のためだけに高額な足場を組み、数年後にまた大規模修繕のために足場を組むとなれば、足場費用が二重にかかってしまい、修繕積立金を大きく圧迫してしまいます。この「足場費用のダブルコスト」を回避し、一度の足場設置で調査・補修・塗装をまとめて一気に終わらせるという実務的なコストアプローチが、12年という周期に合致する大きな要因となっています。

12年周期の理由③：塗料や資材の劣化タイミングを考慮している

大規模修繕が12年周期を目安としているのには、塗料や資材の劣化タイミングに合わせて設定しているという理由もあります。

マンションに使われる塗料の寿命はおよそ8年、長持ちして12年だと言われています。

12年以上経過した塗料は、劣化によって浮き・ひび割れ・結露・欠損などが進行してしまい、建物を十分に保護することができない状態になります。その結果、建物に使われているコンクリート内部に深刻なダメージが出てしまう…ということもあり得ます。

マンションなどの建物を長く維持するためには、建物内部における劣化を予防することが大切です。そのため、塗料や資材の劣化タイミングに合わせて大規模修繕を行う目安を12年周期としていることが多いようです。

特にコンクリート内部の鉄筋にまで水分が浸入してサビが発生すると、鉄筋が爆裂して建物の構造そのものの寿命を縮める致命的なリスクにつながります。外壁材やシーリング材、防水材が本来の性能を保ち、建物の「防水シェルター」としての機能を失わない限界のタイミングが、実質的に12年前後であるため、この時期の改修が最もコストパフォーマンスが良くなるのです。

マンション部位別の修繕周期の目安とは

12年周期で行われる大規模修繕工事ですが、マンションの部位によって劣化の進み具合が異なるため、それぞれ修繕周期には以下のような部位別の目安もあります。

一般的に、マンション全体の大規模修繕は12年から15年周期で行いますが、大規模修繕工事の前に、上記を参考に部位別の小規模な修繕をすることで、建物をより長持ちさせることもできます。

例えば、紫外線や雨風をダイレクトに受ける屋上やバルコニーの防水層は、外壁よりも劣化が早く進みやすいため、12年を待たずにトップコートの塗り替えなどのこまめなメンテナンス（小規模修繕）を行うことが推奨されます。このように部位ごとの特性に応じた部分的なアプローチを組み合わせることで、建物全体の劇的な劣化を防ぎ、結果として大規模修繕工事の本番にかかる費用総額を抑えることにも繋がります。

12年周期の大規模修繕、2回目以降はどう変わる？

12年周期で行われる大規模修繕工事ですが、2回目以降は、1回目と比べて建物の劣化の進み方が違うため、修繕工事の内容も異なってきます。

では2回目以降、大規模修繕工事の内容はどう変わるのでしょうか？

基本的に2回目の大規模修繕では、1回目と比較して修繕箇所が増える傾向があります。というのも、12年周期と考えると2回目の大規模修繕では、建築されてから少なくとも24年ほど経過しており、1回目よりも建物や設備の老朽化が進んでしまうからです。

また1回目の時に、それほど劣化が進んでいないと修繕を先送りにできていた箇所なども、2回目の大規模修繕工事では修繕対象に含まれてしまうことも少なくありません。

国土交通省の「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」のデータでも、1回目よりも2回目の方が外壁塗装や屋根防水のほかに、建具・金物等や共用内部などの工事金額の割合が増えていることが分かります。

マンションなどの建物は築年数に応じて劣化が進みます。そのため、大規模修繕工事は回数を重ねるごとに修繕範囲が広くなって行くことを理解し、いざ大規模修繕となった時に修繕費用が不足している…ということが起こらないようにしっかり計画しておきましょう。

2回目の大規模修繕（築24年前後）や3回目（築36年前後）になると、外壁や屋上といった「目に見える箇所」だけでなく、建物内部の給排水管の引き替えや、エレベーター設備の刷新、サッシや玄関ドアといった金物類の交換など、生活インフラに直結する大規模な設備更新が必要になります。これらの工事は非常に費用がかさむため、1回目の時と同じ感覚で予算を組んでいると、確実に資金不足に陥ります。早い段階から2回目以降を見据えた修繕積立金の計画的な見直しと、施工会社選びが成功の鍵を握ります。

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15年・18年周期で大規模修繕の実施も

これまで、12年周期での実施が目安とされることが多かった大規模修繕工事ですが、近年では、15年や18年周期での修繕が提案されることもあります。

これには、一般的な目安である12年周期よりも長い周期にして工事回数を減らすことで、費用が抑えられるというメリットがあります。

例えば、60年という期間で考えると、12年周期で大規模修繕を行う場合、工事の回数は5回ですが、15年周期であれば4回、18年周期であれば3回程度となります。大規模修繕工事1回あたり数千万円から億単位で費用がかかるとすれば、マンション経営を行う上でかなり大きなコスト削減となります。

ただ、15年周期や18年周期の場合、次の修繕までの間隔が長いため、局所的な劣化によるトラブルが起こりやすくなり、結果として必要な修繕が増えてしまう場合があります。大規模修繕工事を15年や18年周期で行う場合には、建物診断を受けた上で綿密な修繕計画を立てておくことが重要です。

もちろん環境や条件によっては、18年周期よりも12年周期がいい場合や、逆に18年周期の方が合っている場合もあるため、まずは外壁診断とシミュレーションで確認したり、あらかじめ信頼できる施工業者に相談しておくなどで対応しましょう。

周期を15年や18年に延ばすためには、前回の修繕工事の段階で「高耐候性の塗料」や「高耐久の防水材」といった長期的な寿命を持つハイグレードな建材を選定していることが大前提となります。初期費用は多少上がりますが、生涯の修繕回数を減らせるためトータルコストは安くなります。ただし、いくら建材が長持ちしても、台風などの自然災害による突発的な破損や局所的な劣化は避けられません。そのため、周期を延長する選択をする場合ほど、定期的な外壁調査や目視点検による「予防保全」の実務が極めて重要な意味を持つことになります。

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マンションの大規模修繕なら白鳳にご相談を！

今回は、大規模修繕工事の周期について解説いたしました。

マンションにおける大規模修繕工事については、建物が建造された状況や周辺環境などによってもベストな周期が変わってきます。大規模修繕を行う際にはあらかじめ建物診断をしっかり行った上で修繕の計画を立てることが大切です。そのためには、アフターケアまで考えてくれる信頼できる業者を選ぶことが大切です。

私たち株式会社 白鳳は6,000件以上の大規模修繕に携わってきた実績を持ち、設計から施工まで一貫対応が可能な大規模修繕専門企業です。外壁補修やリフォーム、建材の張り替えの他にも、床や内装、タンク、配管、建具などの塗装も得意としています。

また、ドローンによる空撮や目視での事前調査、工事内容を見える化した詳細なお見積もりの作成、ISO 9001に準拠した施工管理の徹底、出来上がりが見えるシミュレーションシステムの運用、向こう10年間の定期的な点検など、安心してお任せいただける体制を整えております。

ご相談は無料となっておりますので、大規模修繕・外壁塗装でお悩みのオーナー様、管理会社様、施設担当者様はぜひ一度お気軽お問い合わせください。