コラム

大規模修繕!マンションでは何が行われる?

2021年7月27日

大規模修繕!マンションでは何が行われる?

築年数が経過したマンションで行われる大規模修繕工事。

1回の工事が十数年に1度と間隔があるため、いざ工事が近い時期になると慌ててしまうこともあるでしょう。

今回は、マンションの大規模修繕工事とは何が行われるのかを解説します。

大規模修繕は全てのマンションに必要?

分譲マンションは築10年を経過した頃から様々な劣化が出てくるため、国土交通省では築12年を目安として大規模修繕を推奨しています。

マンションなどの建築物も、人間のように年月とともに劣化が生じます。人間が定期的に健康診断をうけたり、食生活の見直しを図ったりするように、マンションも建物診断によって劣化を調査し、必要な修繕を施す必要があるのです。

経年劣化で様々な問題が起こる

経年劣化が表れやすいのは、外壁や屋根など屋外にさらされている部分です。

長期間、外壁が雨風にさらされることで塗装や防水処理の劣化が起こり、外壁や屋根から雨水が浸水する可能性が高まります。

特に、外に設置された手すりなどはサビによって景観を損ねるだけでなく、破損して事故につながる可能性も高まります。

また、外部劣化の影響を受けやすい給水管や排水管といった重要なライフラインも、築年数の経過とともに管が傷みやすくなったり詰まりが起こることは避けられません。

修繕を行わないことによって起こる問題点

修繕を行わずにいることで、マンションの住人が減少することが考えられます。

サビでぼろぼろの建物、異臭がする水道水などがあっては別の場所に引っ越したくなるのは自然なことです。

また、費用がかかるからという理由で定期的に修繕工事を行なわないでいると、いざ修繕が必要になった場合、余計なコストが発生する恐れがあります。

劣化による水道管の損傷など修繕を要する状況になった時、修繕に必要なお金は居住者で「積立金」という形でまかなうのが一般的です。

劣化を放置することで、居住者が減少し、いざ修繕という時に必要な費用がまかなえなくなる悪循環に陥る可能性があります。

大規模修繕をマンションで行う期間

大規模修繕を実施する場合、建物の規模によっても異なりますが、工事期間は2か月から3か月となることが一般的です。

また、修繕計画の作成など着工まで準備期間として1年から2年の期間が必要になります。

大規模修繕の発注方法

一般的な大規模修繕は、

  1. 建物調査を行い
  2. 作業工程を策定し
  3. 工事を開始する

という3つの流れが基本になります。

工事の発注方法には、3つの流れを全て管理会社に委任する「管理会社発注」と工事業者に委任する「責任着工」、コンサルと工事業者に委託する「設計管理」という3つの方法があります。

それぞれの方法にメリットとデメリットがあるので、見ていきましょう。

管理会社発注方式

管理者発注方式では、建物調査から工事までをマンション管理会社に全託する方法で、マンション大規模修繕では一般的です。

マンション管理組合が管理会社と良好な関係である場合、信頼できる担当者に一切を任せることができるため、管理組合(大規模修繕のために居住者で作る組合)の負担が少なくて済むメリットがあります。

ただし、施工業者の選定などは管理会社側で行うため、予算が高くなる可能性もあります。

責任着工方式

責任着工方式は、管理組合で選定した工事業者が建物調査から施工までを行う方法です。

この方式のメリットは、複数社から見積もりを取ることによって比較することができ、費用をおさえることができる点でしょう。

しかし、管理組合側に修繕工事の知識がない場合、優良業者を選ぶのが困難となる場合もあります。

設計管理方式

設計管理方式は、「設計施工分離方式」とも呼ばれ、建物調査と工事方法の策定は外部のコンサルタントに依頼し、施工は管理組合で選定した工事業者で行うというものです。

設計管理方式は、専門家が検査や工事方法を決定する安心感があるということがメリットとなります。また工事業者を選ぶ際に専門家に話を聞いてもらうことができるのも利点でしょう。

デメリットとしては、コンサルタントに払う費用、施工業者に払う費用が発生するため、責任着工方式に比べて費用が高くなることがある点です。

また悪質なコンサルタントの場合、工事業者と癒着して工事料金を吊リ上げるという事例も報告されています。

この方式では、工事完了後に問題が起こった場合、コンサルタントと工事業者のどちらに問い合わせるべきかなどが曖昧になることがあるので、注意が必要です。

大規模修繕をマンションで行うプロセス

工事の発注パターンについて確認したところで、実際のマンション大規模修繕の大まかな流れをみてみましょう。

仮設工事

大規模修繕で最初に行われるのが、工事現場に足場や現場事務所の設営などを行う仮設工事です。

足場は作業員が高所でも安定した作業をするためにとても大切なもので、塗料の飛散や落下物の防止のためにメッシュシートが用いられ、仮設物は工事が終了すると撤去されます。

下地補修工事

下地補修工事では、コンクリート躯体部分に生じたひび割れなどの劣化を補修します。

表面の塗装を上手に仕上げても、下地の補修が雑な場合、症状が再発しかねません。下地補修工事は、建物の寿命、耐久性に関わる重要な工程です。

タイル補修工事

マンションの経年変化によって、建物のタイル部分に浮きが出たりひび割れが生じることがあります。

ひび割れの部分から雨水が入り、コンクリートを劣化させてしまった場合、外壁タイルの落下による傷害事故につながる恐れがあります。

大規模修繕工事では高所のタイルの劣化も、作業員が足場を使って目視で確認し、補修します。補修によって耐久性、耐水性が上がり、外観も美しくなります。

④シーリング工事

シーリング材は、主に外壁のつなぎ目やサッシまわりに使用されるのですが、年数がたつとひび割れを起こし、建物に雨水などが侵入する原因になります。

シーリングの劣化は一見目立たないこともあります。しかし、わずかなひび割れから雨やホコリの侵入を許してしまうのです。

そこでシーリング材を新しくすることで、雨漏りを防ぐだけでなく、建物の機密性が高まるため、断熱性の向上が期待できます。

尚、シーリング工事には足場の設置が必要なため、大規模修繕にあわせて行われるのが一般的です。

⑤外壁塗装工事

塗装は外観をよくする以外に、建物への異物の侵入を防ぐ役割があります。

建物の劣化が進むと塗料と下地の接着がはがれ、雨水などが侵入してコンクリートを傷めるため、外壁塗装工事では、まず下地と塗料の付着力を調査します。

付着力が落ちていない場合は上から塗料を塗りなおしますが、付着力が落ちている場合は古い塗料を除去してから新たな塗料を塗ります。

⑥鉄部塗装工事

扉や建物外部の階段部分、手すりなどの鉄部に経年劣化でサビが発生してしまうと、外観や耐久性に問題が生じます。

大規模修繕では、サビが発生している部分にサンドペーパーやワイヤーブラシを用いてサビを落とします。その上から新たな塗装を施し、外観と耐久性の両方を改善します。

⑦防水工事

経年で発生したひび割れから雨水が侵入すると、雨水の影響を受けたコンクリートが劣化する恐れがあるため、屋上、廊下、バルコニーといった雨の影響を受けやすい場所に防水工事を行い、雨漏りや汚れからコンクリートを守ります。

防水工事には、液剤の防水材料を塗る「塗膜防水」や塩化ビニル、ゴムのシートなどを専用の接着剤や機械で貼り付ける「シート防水」などがあります。

その他の付随工事

その他にも、エントランスの改修工事やサッシの取替工事、バリアフリー設備の追加、給排水管の更新工事などを必要に応じて行うことがあります。

大規模修繕工事の際に、補修工事に加えてバリアフリー工事など、時代性や環境に即した工事を取り入れることで、より快適で安全な空間を提供することにつながります。

マンション大規模修繕は白鳳にご相談を!

今回は、マンション大規模修繕の内容について解説してきました。

マンション大規模修繕に際しては、適切な人数かつ公平な人選で管理委員会を結成すること、予算にあった発注方法を選択すること、アフターケアまで考えてくれる業者を選ぶことが大切です。

マンションは建て替えまでに数十年という期間があります。その間複数回にわたって修繕が必要になるため、長期的なスパンでケアを考えてくれる優良業者に依頼することが、マンションを長く安全に保つことにつながります。

白鳳はお客様のご希望に寄り添った大規模修繕工事を実現します。

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