大規模修繕の内容をプロが解説！失敗しない工事の進め方と予算目安

マンションやビルの資産価値を維持するために、約12年に1度の周期で行われるのが「大規模修繕工事」です。しかし、初めて大規模修繕を担当するオーナー様や管理組合様にとって、具体的にどのような「大規模修繕 内容」があるのか、あるいはどれほどの工事費用や期間がかかるのかは分かりにくいものでしょう。

限られた修繕積立金の中で工事を滞りなく進めるためには、事前に工事の全体像を正しく把握しておくことが重要です。この記事では、大規模修繕工事の具体的な工事内容から、適切なタイミング、予算の目安、切っても切り離せない費用の話や実際の流れ、指示代名詞に頼らない実務に即した進め方のポイントまで、大規模修繕専門企業の視点から分かりやすく解説します。

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大規模修繕工事の目的は？先延ばしするとどうなる？

大規模修繕工事の主な目的は、経年劣化による建物のダメージを修復し、「安全性の維持」と「資産価値の保全」を図ることにあります。この大規模修繕工事を先延ばしにすると、建物の構造体に深刻な被害が及び、将来的な修繕費用が大幅に高騰するリスクが生じます。

頑丈に作られたマンションですが、雨や風、紫外線などの影響を受けて日々劣化が進んでいます。大規模修繕工事では、それらの建物に生じたダメージを修復し、「安全性の維持」と「資産価値を守る」ことを目的にしています。

大規模修繕工事を行う目安は10年～12年とされていますが、はっきりとした期限は設けられていません。

そこで「目立った劣化はないし、まだ大丈夫だろう」と先延ばししてしまうと、ダメージが深刻化し、気づけば修繕費が高額になってしまうこともあるため、マンションの美観や居住性を守るためにも、適切な周期で修繕を行う必要があります。

特に外壁のひび割れや防水層の劣化を放置すると、建物内部に雨水が浸入して鉄筋のサビやコンクリートの爆裂を引き起こし、最悪の場合は居住者の安全を脅かす重大な事故に発展しかねません。また、劣化が進行してからでは補修にかかる工事費用が跳ね上がり、当初の資金計画を大幅に超過するリスクもあります。

そのため、外観上は問題がなさそうに見えても、定期的に「大規模修繕 内容」の確認と専門家によるドローンを用いた事前調査などを行い、適切なタイミングで修繕を計画することが、結果的に建物全体の寿命を延ばし、トータルのメンテナンスコストを抑えることにつながるのです。

大規模修繕の工事内容はここをチェック

大規模修繕工事の内容は、国土交通省のガイドラインによって「仮設工事」「建物」「設備」の3つのカテゴリーに明確に分類されています。マンションの1回目の大規模修繕周期では、主に外壁塗装や防水といった建物部位の修繕が焦点となります。

1回目の大規模修繕に関しては主に「建物」の工事が焦点となっており、具体的な工事内容は以下のとおりです。

修繕工事項目	工事場所・内容
屋根防水	屋上の補修
床防水	バルコニー・廊下・階段などの防水加工
外壁塗装	コンクリート補修、タイル張替え、シーリング打ち替え
鉄部塗装	屋上フェンスなどの雨掛り部分の取替え、 配電盤類などの非雨掛り部分などの取替え
共用内部	エントランス　エレベーターホールなどの補修

国土交通省のガイドラインでは、「建物」に関する工事は12年目を目安に、電気設備など「設備」に関する工事は15年目を目安に行うこととしています。

したがって、1回目の大規模修繕では建物に関する工事が多くなり、2回目以降になると設備に関する工事も増え、工事範囲は広くまで及ぶようになります。

このように、回数を重ねるごとに「大規模修繕 内容」は複雑化し、経年劣化に伴って対応すべき工事範囲が広がっていきます。1回目の修繕時に建物の骨組みにあたる躯体や防水をしっかりと補修しておくことが、2回目以降の修繕費用を抑え、高額になりがちなエレベーターや配管などの設備改修に十分な予算を充てるための重要な実務上の布石となります。

管理組合やオーナー様は、自社の建物の回数に応じた適切な「大規模修繕 内容」を、既存の長期修繕計画と照らし合わせて入念にチェックすることが求められます。

実際に行われている大規模修繕の工事内容は？

大規模修繕の工事では、実際にどんな工事が行われているのでしょうか。

• 外壁関係（塗装・タイルの補修含む）24.0％
• 防水関係　22.0％
• 仮設工事　19.2％

参照：国土交通省　マンション大規模修繕工事に関する実態調査

国土交通省の実態調査によると、大規模修繕工事の金額の内訳は、「外壁塗装」と「防水工事」が多いという結果になっています。

3番目に入っている仮設工事は、外壁塗装を行う時など足場を組むのに欠かせない工事であるため、大規模修繕工事では基本的に仮設工事を行うと考えておいた方がよいでしょう。

全体の約6割以上を占めるこれらの工事を、いかに効率的かつ高品質に行うかが工事全体の成否を分けます。特に仮設工事である足場の組み立て費用は、工事総額の中でも大きな割合を占めるため、足場が設置されている期間内に外壁塗装や防水工事、タイルの補修などをまとめて実施することが、別々に小分けにして工事を行うよりも大幅な費用削減になるという実務上の大きなメリットがあります。これこそが、個別の修繕ではなく「大規模修繕 内容」としてトータルで計画・実施すべき最大の理由と言えます。

次にどんな場所でどんな修繕工事が行われるか、詳しく見ていきましょう。建物外と建物内の修繕工事に分けて説明します。

外装部の工事内容（建物外）

建物の外装部における大規模修繕の内容は、雨風や紫外線から建物を守るための躯体補修、外壁塗装、屋上防水、外壁タイルの補修・張替え、および外構（エクステリア）の修繕から構成されます。これらは建物の寿命を直結させる重要な工事項目です。

外部環境の影響を受けやすい外装部の工事内容をまとめました。

躯体の補修

躯体（くたい）とは、柱・壁・梁・床など「建物の構造を支える」箇所を指します。

マンションの躯体では主に外壁側に問題が発生します。外壁の剥がれなどから雨水が侵入することで、サビが発生したり、コンクリートが露出したりする症状が見られます。

躯体の補修では、柱に使われているコンクリートのひび割れや浮きが生じているところを補修します。

コンクリートの微細なひび割れ（クラック）から雨水が染み込むと、内部の鉄筋が錆びて膨張し、内側からコンクリートを押し出す「爆裂現象」が起きます。実務においては、この躯体補修をどこまで丁寧に行うかが、建物の寿命を数十年単位で左右する最も重要な「大規模修繕 内容」となります。

外壁塗装

塗装工事は景観を保つために大切な工程です。

塗装を適切に行うことで、コンクリートの腐食を防ぎ、躯体の劣化を遅らせる目的もあります。防水の役割も担っている外壁塗装工事は、大規模修繕工事に欠かせない工事の一つです。

塗料の種類は、防水性に優れたもの、遮熱性能があるもの、防カビ性に優れたものなど目的によって選べるため、施工会社任せにするのではなく、どんな仕上げを希望するのか事前に打合せをしておきましょう。

適切な塗料選定を行うことで、建物の耐久性を高めるだけでなく、将来的なメンテナンス周期を延ばして結果的に長期的なコストダウンを図ることも可能です。建物の現在の劣化状況や周囲の環境に合わせた塗料選びが実務上のポイントです。

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屋上防水

雨ざらしになっている屋上は、紫外線の影響も受けやすく劣化しやすい場所です。
通常、屋上には「防水」が施されていますが、月日の流れによって防水性能が徐々に弱まります。

防水性能が弱くなれば、雨漏りしやすくなるだけでなく、浸水によって建物の構造にも影響が及ぶ危険性が出てくるため、定期的に防水工事を行い、防水層を保つことが大事です。

一般的に屋上の防水工法には、ウレタン防水や塩ビシート防水、アスファルト防水などがあり、既存の防水層の状態や屋上の用途によって最適な工法が異なります。実際に雨漏りが発生してからでは、室内の内装補修費用まで余計に発生してしまうため、事前の予防的な防水工事が極めて重要です。

【関連記事】屋上防水工事の費用や修繕費の相場は？工法別の単価や耐用年数を紹介

外壁タイルの補修・張替え

外壁タイルは雨風や気温の影響で劣化が進みます。タイルの劣化症状には、浮き・剥がれ・落下があり、タイルと下地コンクリートの間で接着力が弱まると、浮きが生じます。

さらにタイルの浮きをそのままにしていると、剥がれ・落下に繋がります。もしタイルが落下した際に、通行人がいれば危害が及ぶこともあるため注意が必要です。またタイルの劣化によって雨水が建物内部に侵入し、耐久性を損なう恐れもあります。建物の耐久性を向上させ、安全を守るためにも外壁タイルの補修・張替えは必要な工事といえるでしょう。

タイルの浮きを調べるためには、専用のテストハンマーで壁を叩いて音の違いを確かめる「打診調査」が基本となります。近年ではドローンを用いた赤外線調査なども普及しており、安全かつ正確にタイルの劣化状況を可視化することが、適切な「大規模修繕 内容」の決定に不可欠となっています。

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外構（エクステリア）

外構（エクステリア）とは、駐車場や駐輪場・フェンス・照明など、建物物周りに設置されたものです。工事内容としてはアスファルト舗装や鉄部のサビ・剥がれの補修を行います。

居住者の希望に合わせて、防犯工事やプライバシーを考慮したフェンス設置などが行われることもあります。また居住者の高齢化にともなって、エントランスをバリアフリーにすることもあるでしょう。

これらの外構部分は、第一印象を左右する「建物の顔」でもあるため、老朽化した部分の美観の向上だけでなく、防犯カメラの新設や照明のLED化、スロープの設置など、時代や居住者のニーズに合わせた機能のアップデート（改良工事）を同時に検討するケースが増えています。

共用部の工事内容（建物内）

建物内では、主に共用部の補修を行います。

マンションの共用鉄部の塗装

マンションの共用鉄部とは、階段やエレベーター、鉄骨階段を指します。

それらは経年劣化により、塗装の剥がれやサビが発生しやすくなるため、塗装を定期的に行うことで美観を維持し、塗料によって鉄の劣化を防ぐ狙いがあります。

鉄部は外壁に比べて5年前後という短い周期での部分的なメンテナンスが推奨されることも多く、大規模修繕のタイミングでは、しっかりと既存のサビを落とす「ケレン作業」を入念に行った上で、高耐久の下地材（サビ止め）と塗料を塗布することが、次の修繕まで鉄部を長持ちさせる実務上の秘訣です。

防水（床・廊下など）

建物内の防水工事は、主にバルコニー・廊下・階段に行います。

長尺シートには耐久性があり、防水性能を高める効果もあるため、最近では、長尺の塩ビシートを施工することが多くなっています。
長尺シートには、歩行者が滑って転ばないようにする防滑性があるので、安全面が強化できます。

長尺シートの張り替え時には、既存の古くなったシートを綺麗に剥がし、下地を平滑に整える「下地調整」が仕上がりの美しさと寿命を大きく左右します。また、歩行時の足音を軽減する遮音性や防汚性に優れたシートを選ぶことで、居住者の生活環境の向上にも大きく寄与します。

電気設備の交換

電気設備は、利用する頻度が高い設備の一つです。

大規模修繕時には、建物に電気を引き込むための共用部の引込開閉器盤などの修繕・交換を検討します。

また電気設備だけではなく、LEDなどの照明器具の取替えを検討したり、さらに電気容量が不足している場合には、電力幹線の改修を行うこともあります。

特に共用部の照明をまとめてLED化することは、毎月の管理組合の電気代（ランニングコスト）を大幅に削減できるという具体的な金銭的メリットがあります。長期的に見れば交換費用を十分に回収できるため、この機会に「大規模修繕 内容」に組み込むオーナー様が非常に多いのが実務のトレンドです。

どの工事をすべき？各工事を行うタイミング

大規模修繕工事で実施すべき各工事のタイミングは、建物の部位ごとに約10年から20年の周期を目安として国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインに定められています。ただし、実際の修繕タイミングは建物の劣化状況に応じて柔軟に判断する必要があります。

大規模修繕工事では多くの工事項目がありますが、一度に全てを行う必要はありません。

建物の劣化状況によりますが、以下のように工事を行う目安が設けられています。

屋上	10年
ベランダバルコニー・共用内部（ホール等）	12年
外壁塗装	13年
廊下や階段	12年
電気設備	15年
エントランスなど	20年でリノベーションが理想的

ただし、これらはあくまで一般的な国交省の目安であり、建物の立地環境（沿岸部の塩害地域や、日当たりの有無、交通量の多さなど）によって実際の劣化スピードは大きく異なります。すべての工事を一斉に実施すると、一時的な工事費用の負担が膨大になってしまうため、プロによる正確な建物劣化診断をもとに、「今すぐに修繕が必要な内容」と「数年後に先送りできる内容」を冷静に見極めることが、健全な資金運用を行うための重要なポイントです。

【関連記事】12年・15年・18年？マンションにおける大規模修繕工事の周期はどれぐらい？

大規模修繕工事の予算の目安

国土交通省発行の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1戸あたりの修繕費用は、75万～125万円が全体の約3割を占めています。

マンションの規模にもよりますが、１回の修繕費用は分譲マンションの場合、１戸当たり60～70万程度、賃貸マンションであれば30～50万程度が想定されます。　

予算が少ない場合はどうする？

修繕費用をできるだけ抑えたい場合は、頭の高さ以上にある躯体やタイルの補修など「危険が及ぶ箇所」の工事を優先して行いましょう。

例えば天井や壁のタイルが剥がれそうな場所や、コンクリート内部が露出して、壁の一部が落ちてきそうな場所は早目の修繕が必要です。

共用部に関しては、天井に重大な欠陥が見られる場合は早目の処置をします。
他の優先箇所としては、今現在漏水している箇所や、劣化がひどい個所が挙げられます。

また、予算を最適化して費用を抑えるためには、複数の施工業者から「相見積もり」を取り、それぞれの提示する「大規模修繕 内容」と内訳金額の妥当性をしっかりと精査・比較検討することが実務上非常に重要です。

その際、単に見積もり金額が安いという理由だけで業者を選ぶのではなく、具体的な修繕工法の違いや、工事後の保証内容、アフターフォローの体制まで含めて総合的に判断することが、施工後のトラブルを防ぐための最善の防衛策となります。

【関連記事】「大規模修繕の費用はいくら？工事費用の相場や足りない場合の対処法について解説」

大規模修繕工事の流れ・期間

大規模修繕工事の期間は、建物の規模によっても異なりますが、2か月から3か月かかることが一般的です。

また工事が始まるまでに、修繕計画の作成や修繕委員会の発足、居住者への説明など、１年から２年を要します。

実際の工事の流れ

大規模修繕工事では、まずは建物の劣化を確認する「現地調査」から始まります。基本的な工事の流れは以下のとおりです。

1. 現地調査
2. 修繕箇所・見積確認
3. 関係者に説明
4. 契約・施工スケジュールの確認
5. 工事
6. 撤去・完了検査
7. 引き渡し

修繕箇所と見積を確認し、居住者の理解を得てから工事の契約に進みます。そしてスケジュールを調整した上で、修繕工事が行われます。

この一連の流れをトラブルなくスムーズに進めるためには、各ステップにおいて居住者様への丁寧な情報開示や説明会の開催が必要不可欠です。実際の工事期間中は、洗濯物のベランダ干しが制限されたり、足場に張られるメッシュシートによって日当たりが一時的に悪くなったりと、少なからず日々の生活に不便や制限が生じるため、事前に深いご理解とご協力を得ておくことが、工事をスケジュール通りに滞りなく完了させるための実務上の大切なポイントとなります。

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失敗せずに大規模修繕工事を進める！4つのポイント

大規模修繕工事を円滑に進めるために、気をつけたいポイントをまとめました。

1．建物の劣化状況をきちんと把握する

建物の劣化診断は、管理会社や施工会社に依頼することが多くなりますが、事前にどういう劣化があるのか確認することもできます。

尚、建物の劣化状況を知るためには、さまざまな方法があります。

• 通常の外壁診断（手の届く範囲の打診調査も含む）
• 居住者への調査によるアンケート診断
• 赤外線サーモグラフィーによる外壁診断
• 竣工図などの書類調査
• ドローンによる外壁診断

例えば、居住者へのアンケート調査の場合、どんなところに不具合を感じているか、居住者でしか分からないこともあるため、劣化診断とアンケート結果を活かすことで、よりスムーズに修繕工事を進められるでしょう。

特に最新のドローン診断や赤外線サーモグラフィー調査は、従来の足場を組んで行う全面的な打診調査に比べて費用を大幅に抑えつつ、建物全体の劣化状況を迅速かつ正確に「見える化」できるため、初期段階における適切な「大規模修繕 内容」の決定や予算配分の実務において、非常に有効な手法として注目されています。

2.居住者の理解を得る

大規模修繕工事では、共用部での工事が多くなるため、居住者の理解が必要不可欠です。そのため、居住者へ建物の劣化状況をしっかり伝えること、どんなスケジュールで進めるのか情報を共有しておくことが大切です。

また修繕工事を検討する際に修繕委員会を立ち上げ、施工会社の選定を行ったり、修繕計画を立案したりして、さまざまな取りまとめを行うこともあります。

合意形成を円滑にする実務的な工夫として、事前の説明会だけでなく、定期的な工事広報紙のポスティングや、日々の進捗状況をエントランスの掲示板、あるいはWEBやSNS等でリアルタイムに共有するなどの取り組みが効果的です。居住者の不安や疑問をこまめに解消することで、工事中の苦情やトラブルを未然に防ぐことができます。

3.資金計画を立てる

大規模修繕工事は、「修繕積立金」の範囲内で行うのが最善ですが、実際には積立金だけでは不足する場合もあります。工事費用がどうしても抑えられない場合は、居住者に一時金の徴収を行ったり、金融機関からの借り入れを検討したりします。

自治体によっては、助成金などを出している場合もあるので、こまめに情報収集をしておくことも大切でしょう。

もし見積もりの段階で修繕積立金が大幅に不足していることが判明した場合は、安易に一括で無理な工事を進めるのではなく、一時金の徴収額を微修正するか、あるいは工事の「大規模修繕 内容」の優先順位をつけ、複数年に分けて段階的に施工する「分割工事」を検討するなど、建物の安全を担保しつつ、無理のない健全な資金計画をプロと共に再構築する必要があります。

4.実績のある会社を選ぶ

大規模修繕工事を成功させるには、パートナー選びが大きなカギを握っています。

そのため、大規模修繕を検討する際には、予算や工事内容に合わせて依頼先を選びましょう。

• 設計コンサルタントに依頼する
• 管理会社に委託する
• 施工会社に委託する

設計コンサルタントは、設計と工事部門が分離しているため、それぞれの立場から意見を貰いやすくなりますが、費用は高くなりがちです。

管理会社は、建物の状況を知っているので一見安心ですが、任せたままにするのは危険です。

見積内容・工事内容をよく確認して、疑問点がないようにしたり、また他社にも見積をとり、比較検討をすることも大切でしょう。

施工会社の場合は、施工方法やアフターフォローなどで大きな差があります。実績が豊富な「大規模修繕専門」の会社を選んでおくと安心です。

大規模修繕専門の施工会社であれば、過去の膨大な施工ノウハウから、コストを抑えつつ最大の効果を発揮する「大規模修繕 内容」の最適なプランを直接提案することができます。元請けとしての高い技術力を持ちながら、コンサルタントや管理会社を通さないことで無駄な中間マージンをカットし、コストパフォーマンスと高品質な工事を両立できるという実務上の大きなメリットがあります。

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マンション大規模修繕の実績は1,000件以上！白鳳にご相談を

今回は、マンション大規模修繕の内容について解説してきました。

マンション大規模修繕に際しては、適切な人数かつ公平な人選で管理委員会を結成すること、予算にあった発注方法を選択すること、アフターケアまで考えてくれる業者を選ぶことが大切です。

白鳳では、これまで培ってきた豊富な経験と専門知識を活かし、オーナー様や管理会社様、管理組合様が抱える「大規模修繕 内容」に関するあらゆる不安や疑問を解消し、最適な修繕プランをご提案いたします。

私たち株式会社 白鳳は6,000件以上の大規模修繕に携わってきた実績を持ち、設計から施工まで一貫対応が可能な大規模修繕専門企業です。外壁補修やリフォーム、建材の張り替えの他にも、床や内装、タンク、配管、建具などの塗装も得意としています。

マンションは外部環境や経年劣化により、定期的なメンテナンスや修繕の必要が生じます。建物を長く安全に保つためにも、長期的に安心してお付き合いできる優良業者に依頼することが大切です。

ご相談は無料となっておりますので、大規模修繕・外壁塗装でお悩みのマンション管理会社様、管理組合の担当者様、オーナー様はぜひ一度お気軽にお問い合わせください。