コラム

大規模修繕の定義とは?

2021年7月29日

大規模修繕の定義とは?

大規模修繕では、改修、改良、修繕と似た言葉が使われることがあります。

この記事では、それぞれの言葉の定義と大規模修繕の現場における使い分け、そして改良・改修工事における資金の問題について解説します。

大規模修繕の定義とは

マンションをはじめ、あらゆる建物は太陽の紫外線や雨風の影響、自然災害によるダメージを受けて劣化していきます。

築年数が長くなるほど、建物の様々な部分に劣化が目立ってくるため、外壁の劣化や水道の劣化など、住人の生活環境に影響のある経年劣化を中心に、約12年に1度のペースで行われるのが大規模修繕工事です。

大規模修繕工事の定義は建築基準法で示されており、「修繕する建築物の部分のうち主要構造部((壁、柱、床、はり、屋 根又は階段)の一種以上に行う過半(半数)以上の修繕・模様替え」と定義されています。

また、国土交通省のガイドラインでは「快適な居住空間を確保し、資産価値や建物性能を向上するための修繕工事および改修工事のうち、工事内容が大規模・工事費が高額・工事期間が長期間にわたるもの等をいう。」と定められています。

参照:国土交通省 長期修繕計画作成ガイドライン

つまり、特定の工事を大規模修繕と言うのではなく、工事の期間、金額、マンションに対する工事範囲が大きいものを大規模修繕と言います。

修繕と改修の定義

大規模修繕では、修繕に加えて改修を行う場合があります。
では、修繕と改修の違いはどのようなものでしょうか?

修繕の定義

修繕とは、経年、もしくは外的原因により建物、またはその一部に設備の劣化や不具合が発生した時に修理や部品交換などを行って、問題が起こった場所を建物が建設された時点の水準と同程度に修復することを言います。

一般的に大規模修繕は、大規模修繕を迎える前の一定年数ごとに、修繕を計画的に行うことを織り込んだもののことを指し、劣化や不具合が発生した時に応急処置的に行う修理は「補修」または「小修繕」と呼び区別します。

改良の定義

設備の進歩や人々の生活に対する意識の変化に伴い、マンションに求められる機能や性能も年々高くなっているため、築年数が経過したマンションでは性能や機能面が時代遅れになり、資産価値が下がってしまう可能性があります。

そこで、築年数が経過したマンションを長持ちさせ、資産価値を保つために、修繕によって劣化した機能を復旧することに加えて、現在の水準に合わせてマンションの様々な機能を見直し、住環境を改良(グレードアップ)する必要があります。

例をいくつか挙げると、郵便受けに宅配ボックスを設置する、バリアフリー設計を導入するなどがあります。

改修の定義

改修という言葉が使われる場合、修繕と改良が同時に行われることを指します。

修繕は劣化した機能を回復し、マンションの性能を維持するために行うもの、いわゆる「リフォーム」に相当しますが、改修は劣化した部分を補修することに加えて、初期状態より高い機能やより良い住み心地を目指すために行われ、「リノベーション」に相当すると言えるでしょう。

大規模修繕の工事範囲と必要な決議

大規模修繕の内容は、工事計画を管理会社に全委託しない場合、マンション管理委員会で決議するのが一般的です。

大規模修繕に必要な決議は工事内容・範囲によって変わり、管理組合による決議には普通決議と特別決議があります。

普通決議は、議決権の半数以上の出席で,出席者の過半数で決する決議で、外壁の補修、屋上の防水工事など共有部以外の工事では、普通決議で承認できます。

逆に、設備の増築・改築などマンション共有部に著しい変更を伴う工事を行う場合、管理委員会の3/4人以上の承認が必要な特別決議で決めることになります。

つまり、修繕工事の場合は普通決議、改良・改修工事の場合は特別決議が必要になるのです。

マンション大規模修繕は白鳳にご相談を!

マンション大規模修繕は白鳳にご相談を!

今回は、マンション大規模修繕の定義について解説してきました。

マンション大規模修繕に際しては、適切な人数かつ公平な人選で管理委員会を結成すること、予算にあった発注方法を選択すること、アフターケアまで考えてくれる業者を選ぶことが大切です。

マンションは建て替えまでに数十年という期間があります。その間複数回にわたって修繕が必要になるため、長期的なスパンでケアを考えてくれる優良業者に依頼することが、マンションを長く安全に保つことにつながります。

白鳳はお客様のご希望に寄り添った大規模修繕工事を実現します。

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