コラム

マンションの修繕工事は「築何年」で行う?工事内容・費用を解説!

2021年11月8日

マンションの修繕工事は「築何年」で行う?工事内容・費用を解説!

マンションの修繕工事とは、経年劣化などで不具合が生じた建物の機能や外観を直し、新築時の状態に近づけるよう、原状回復する工事です。

基本的にマンションの修繕工事と言うと、工事が広範囲におよぶ「大規模修繕」を指し、工事を行う目安は、建築から約12年後となっています。

その他に、修繕と名がつく工事に「小修繕」がありますが、大規模修繕、小修繕の工事内容やタイミング、費用はどれくらいかかるのかについて解説します。

マンションの修繕工事とは?

マンションの修繕工事では、紫外線や経験劣化などで、不具合が生じている箇所を直し、新築時の状態に近づけるよう、修復作業を行います。

基本的にマンションの修繕工事と言うと、外壁の塗り替えなど工事が広範囲に及ぶ「大規模修繕」のことを言います。

対して、同じ修繕という言葉がつく工事には「小修繕」がありますが、こちらの工事はタイルが落ちそうな場合や、雨漏りがあった際に応急処置で行う「補修」のことを指し、大規模修繕と工事内容や工事のタイミングなどが異なります。

マンションの修繕工事を行う2つの目的

頑丈に作られているマンションですが、雨や風、紫外線などの影響を受けて少しずつ劣化が進んでいます。マンションの修繕工事では、建物に生じたそれらのダメージを修復し、「安全性の維持」と「資産価値を守る」ことを目的にしています。

実は、修繕工事を行う時期は、はっきりとした期限は設けられていませんが、「目立った劣化はないし、まだしなくてもよいだろう」と先延ばしにてしまうと、ダメージが深刻化し、気づけば修繕費が高額になってしまうこともあります。

そのため、マンションの美観や居住性を維持するためにも、劣化状況を点検し、適切な時期に修繕工事を行う必要があるのです。

マンションの修繕工事は、なぜ12年目安で行う?

マンションの修繕工事は、12年に1度の周期で行うのが目安となっています。その理由の一つに、国土交通省のガイドラインで、「外壁塗装などの「建物」に関する工事は12年目を目安に行う」としていることがあります。

その他に、建物を保護する塗料の寿命が関係しており、塗料の効果が持続するのは平均すると8年、長持ちして12年が目安となっています。

塗料を外壁に塗ることで塗膜ができ、建物を紫外線や雨などから守る役割をしていますが、その効果が薄れるとそこからひび割れ・浮きなどが生じることがあります。

そういった理由から、修繕箇所が比較的少ない12年目を一つの目安として、劣化診断を踏まえた上で、修繕工事を行います。

また、海が近い、大通りに面しているなど、立地条件によってもマンションの劣化具合は異なるため、周辺環境を考慮することも大切でしょう。

参照:国土交通省 長期修繕計画作成ガイドライン

1回目の工事は、マンションのどこを修繕する?

1回目の工事は、マンションのどこを修繕する?

1回目の修繕箇所では、実際にどんな工事が行われているのでしょうか。下記の表は、主な修繕箇所と工事内容です。

修繕箇所主な工事内容
屋上補修・防水加工
ベランダバルコニー防水加工
外壁塗り替え・コンクリート補修・タイル張替え・シーリング打ち替え
廊下や階段防水加工
エントランスなど補修

また、国土交通省の実態調査によると、修繕工事の金額の内訳は、「外壁塗装」と「防水工事」が多いという結果になっています。

  • 外壁関係(塗装・タイルの補修含む)24.0%
  • 防水関係 22.0%
  • 仮設工事 19.2%

マンションの修繕工事では、紫外線や雨風などのダメージを受けやすい、外壁や屋上に「塗り替え工事や、防水工事を行うことが多くなります。

3番目の仮設工事は、外壁塗装を行う時など足場を組むのに欠かせない工事であるため、マンションの修繕工事では基本的に仮設工事を行うと考えておきましょう。

参照:国土交通省 マンション大規模修繕工事に関する実態調査

2回目、3回目はどこを修繕する?

マンションの修繕工事は、約12年に1回の周期で行うのが目安ですが、2回目は1回目とほぼ変わらない工事で済むことが多く、3回目になると共用部やサッシまわりの取替えを行う工事が追加される場合があります。

マンションは築年数に応じて劣化が進むため、工事の回数を重ねるごとに修繕範囲が広くなりますが、劣化した箇所をそのままにせずこまめに直しておくことで、建物をより長持ちさせることができます。

関連記事:大規模修繕工事の内容をわかりやすく解説!失敗しない進め方は

 

修繕工事の費用は、分譲・賃貸によって異なる

マンションの修繕工事の費用は、分譲マンションの場合1戸当たり60~70万程度、賃貸マンションであれば30~50万程度が想定されますが、マンションの規模によっても変動します。

仮に賃貸マンション30戸での大規模修繕では、900~1,500万円ほどの費用がかかる計算になります。

そして修繕工事の費用は、分譲マンションの場合では、マンション購入時に修繕積立金という形で提示し、居住者から毎月徴収するのが一般的で、賃貸マンションであれば、管理者が修繕工事に備えて積み立てを行います。

関連記事:大規模修繕工事の費用を徹底解説!

マンションの「小修繕」を行う目的は

マンションの「小修繕」を行う目的は

ここからは、マンションの一部分が対象となる「小修繕」についてくわしく見ていきましょう。小修繕は、分譲マンション・賃貸マンションによって行う目的が少し異なります。

賃貸マンション分譲マンション
・経年劣化した箇所の補修
・入居者を集めるためのリノベーション
・利益が出た年の税金対策
・経年劣化した箇所の補修
・大規模修繕までのつなぎ
・居住者の環境改善

分譲マンション・賃貸マンションに限らず、小修繕は劣化がある箇所を補修するために行う場合が多くなりますが、その他にも居住者の住環境を向上させるためにマンションの一部分に手を加えることもあります。

マンションの小修繕の工事内容は

マンションで、劣化や不具合が発生したときに行うことが多い「小修繕」は具体的にどのような工事をすることが多いのか、下記の表にまとめました。

修繕箇所工事内容工事のタイミング
屋上雨漏り箇所の修復雨漏り発生時
外壁(漏水箇所)雨漏り箇所の修復雨漏り発生時
内装(クロスや壁)雨漏り箇所の修復雨漏り発生時
エントランスリノベーション分譲マンション・賃貸マンションによって異なる

小修繕で多いのは、雨漏りをした箇所の修復作業で、その他にもタイルが落下しそうな箇所を処置する場合もあります。

そしてエントランスのリノベーションでは、分譲マンションの場合は、美観を高めたり、雰囲気を変えたい時に、賃貸マンションの場合や、空室を埋めるために集客目的で行うことがあります。

失敗しない!修繕工事では施工会社選びがポイントに

マンションの修繕工事は定期的に行うため、1回限りだけではなくて、長く付き合えるパートナーを選ぶのがポイントです。

そのためには、予算にあった提案をしてくれたり、20年先や30年先のことを考えて今何をすべきかを提案してくれる会社を選ぶことで、小修繕についてもスピーディーに対応してくれると良いでしょう。

業者選びのコツは、実績が豊富で、地域に根ざした会社を選んでおくと安心です。

大規模修繕の実績は1,000件以上!白鳳にご相談を

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今回は、マンションの修繕工事について解説してきました。

マンションの大規模修繕に際しては、予算にあった発注方法を選択すること、アフターケアまで考えてくれる業者を選ぶことが大切です。

マンションは建て替えまでに数十年という期間があります。その間複数回にわたって修繕が必要になるため、長期的なスパンでケアを考えてくれる優良業者に依頼することが、マンションを長く安全に保つことにつながります。

白鳳はお客様のご希望に寄り添った大規模修繕工事を実現します。

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