マンション外壁工事は築何年？大規模修繕の周期と費用を徹底解説

マンションの外壁工事や修繕工事は、建物の経年劣化を防ぎ資産価値を維持するために欠かせません。では、実際に「築何年」のタイミングで計画を進めるべきなのでしょうか。

一般的にマンションの外壁工事を伴う大規模修繕は「約12年」の周期が目安とされていますが、これには明確な理由があります。本記事では、マンションの外壁工事を行う適切な周期や築何年目でどのような補修が必要になるのか、

さらに気になる工事費用や施工会社選びのポイントまで、プロの視点から詳しく解説します。適切なタイミングで適切な工事を行うための参考にしてください。

マンションの修繕工事とは？

マンションの修繕工事では、紫外線や経験劣化などで、不具合が生じている箇所を直し、新築時の状態に近づけるよう、修復作業を行います。

基本的にマンションの修繕工事と言うと、外壁の塗り替えなど建物の外部を修繕する外壁工事を含んだ広範囲に及ぶ「大規模修繕」のことを言います。

対して、同じ修繕という言葉がつく工事には「小修繕」がありますが、こちらの工事はタイルが落ちそうな場合や、雨漏りがあった際に応急処置で行う「補修」のことを指し、大規模修繕と工事内容や補修を行う工事のタイミングなどが異なります。

マンションの修繕工事を行う2つの目的

頑丈に作られているマンションですが、雨や風、紫外線などの影響を受けて少しずつ劣化が進んでいます。マンションの修繕工事では、建物に生じたそれらのダメージを修復し、「安全性の維持」と「資産価値を守る」ことを目的にしています。

実は、修繕工事を行う時期は、はっきりとした期限は設けられていませんが、「目立った劣化はないし、まだしなくてもよいだろう」と先延ばしにてしまうと、外壁などのダメージが深刻化し、気づけば修繕にかかる修繕費が高額になってしまうこともあります。

そのため、マンションの美観や居住性を維持するためにも、定期的に劣化状況を点検し、適切な時期に必要な修繕工事を行う必要があるのです。

マンションの修繕工事は、なぜ12年目安で行う？

マンションの外壁工事を伴う修繕工事は、12年に1度の周期で行うのが目安となっています。その理由の一つに、国土交通省のガイドラインで、「外壁塗装などの「建物」に関する工事は12年目を目安に行う」としていることがあります。

その他に、建物を保護する塗料の寿命が関係しており、塗料の効果が持続するのは平均すると8年、長持ちして12年が目安となっています。 塗料を外壁に塗ることで塗膜ができ、建物を紫外線や雨などから守る役割をしていますが、その効果が薄れるとそこからひび割れ・浮きなどが生じることがあります。 そういった理由から、マンションの外壁塗装や防水など、大きな外壁工事が必要となる「築何年か」という目安において、12年目を一つの目安として、劣化診断を踏めた上で、修繕工事を行います。

また、海が近い、大通りに面しているなど、立地条件によっても対象となるマンションの劣化具合は異なるため、周辺環境を考慮することも大切でしょう。

【参照】国土交通省　長期修繕計画作成ガイドライン

1回目の工事は、マンションのどこを修繕する？

1回目の修繕箇所では、実際にどんな工事が行われているのでしょうか。下記の表は、主な修繕箇所と工事内容です。

また、国土交通省の実態調査によると、修繕工事の金額の内訳は、「外壁塗装」と「防水工事」が多いという結果になっています。

• 外壁関係（塗装・タイルの補修含む）24.0％
• 防水関係　22.0％
• 仮設工事　19.2％

マンションの修繕工事では、紫外線や雨風などのダメージを受けやすい、外壁や屋上に「塗り替え工事や、防水工事を行うことが多くなります。

3番目の仮設工事は、外壁塗装を行う時など足場を組むのに欠かせない工事であるため、マンションの修繕工事では基本的に仮設工事を行うと考えておきましょう。

2回目、3回目はどこを修繕する？

マンションにおける定期的な外壁工事や修繕工事は、約12年に1回の周期で行うのが目安ですが、2回目は1回目とほぼ変わらない工事で済むことが多く、3回目になると共用部やサッシまわりの取替えを行う工事が追加される場合があります。

一般的に「築何年目でどの工事をすべきか」という計画をあらかじめ立てて進めますが、マンションは築年数に応じて劣化が進むため、外壁を含めて工事の回数を重ねるごとに修繕範囲が広くなります。しかし、劣化した箇所をそのままにせずこまめに補修をしておくことで、建物をより長持ちさせることができます。

【関連記事】大規模修繕工事にどれぐらいの期間が必要？規模別・工事内容別の期間目安や工事の流れを解説

修繕工事の費用は、分譲・賃貸によって異なる

マンションの修繕工事の費用は、分譲マンションの場合１戸当たり60～70万程度、賃貸マンションであれば30～50万程度が想定されますが、外壁工事を行うマンションの規模によっても変動します。仮に賃貸マンション30戸での大規模修繕では、900~1,500万円ほどの費用がかかる計算になります。

そして修繕工事の費用は、分譲マンションの場合では、マンション購入時に修繕積立金という形で提示し、居住者から毎月徴収するのが一般的で、賃貸マンションであれば、管理者が将来の修繕工事に備えて積み立てを行います。

関連記事：大規模修繕工事の費用を徹底解説！

マンションの「小修繕」を行う目的は

ここからは、マンションの一部分が対象となる「小修繕」についてくわしく見ていきましょう。小修繕は、分譲マンション・賃貸マンションによって行う目的が少し異なります。

分譲マンション・賃貸マンションに限らず、小修繕は劣化がある箇所を補修するために行う場合が多くなりますが、その他にも居住者の住環境を向上させるためにマンションの一部分に手を加えることもあります。

マンションの小修繕の工事内容は

マンションで、劣化や不具合が発生したときに行うことが多い「小修繕」は具体的にどのような工事をすることが多いのか、下記の表にまとめました。

小修繕で多いのは、雨漏りをした箇所の修復作業で、その他にも外壁のタイルが落下しそうな箇所を処置する場合もあります。

そしてエントランスのリノベーションでは、分譲マンションの場合は、美観を高めたり、雰囲気を変えたい時に、賃貸マンションの場合や、空室を埋めるために集客目的で行うことがあります。

失敗しない！修繕工事では施工会社選びがポイントに

マンションの価値を守るための外壁工事や、大規模な修繕工事は定期的に行うため、1回限りだけではなくて、長く付き合えるパートナーを選ぶのがポイントです。

そのためには、予算にあった提案をしてくれたり、20年先や30年先のことを考えて今何をすべきかを提案してくれる会社を選ぶことで、突発的な外壁の小修繕についてもスピーディーに対応してくれると良いでしょう。

業者選びのコツは、大規模修繕や外壁工事の実績が豊富で、地域に根ざした会社を選んでおくと安心です。

大規模修繕の実績は6,000件以上！白鳳にご相談を

今回は、マンションの修繕工事について解説してきました。 マンションの大規模修繕に際しては、予算にあった発注方法を選択すること、アフターケアまで考えてくれる業者を選ぶことが大切です。

マンションは建て替えまでに数十年という期間があります。その間複数回にわたって修繕が必要になるため、長期的なスパンでケアを考えてくれる優良業者に依頼することが、マンションを長く安全に保つことにつながります。 白鳳はお客様のご希望に寄り添った大規模修繕工事を実現します。

私たち株式会社 白鳳は6,000件以上の大規模修繕に携わってきた実績を持ち、設計から施工まで一貫対応が可能な大規模修繕専門企業です。外壁補修やリフォーム、建材の張り替えの他にも、床や内装、タンク、配管、建具などの塗装も得意としています。

また、ドローンによる空撮や目視での事前調査、工事内容を見える化した詳細なお見積もりの作成、ISO 9001に準拠した施工管理の徹底、出来上がりが見えるシミュレーションシステムの運用、向こう10年間の定期的な点検など、安心してお任せいただける体制を整えております。

ご相談は無料となっておりますので、大規模修繕・外壁塗装でお悩みのオーナー様、管理会社様、施設担当者様はぜひ一度お気軽にお問い合わせください。